2026年二季度房地产市场运行情况分析

一、总体运行概况

2026年二季度，我国房地产市场延续了一季度的调整态势，整体呈现“总量筑底、结构分化、政策显效”的特征。全国商品房销售面积同比下降约3.5%，降幅较一季度收窄1.2个百分点；销售额同比下降约2.8%，降幅较一季度收窄1.8个百分点。房地产开发投资完成额同比下降约6.2%，新开工面积同比下降约12%，但竣工面积在保交楼政策持续推进下同比增长约4.5%。

从价格端看，70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌城市数量从3月的55个减少至6月的42个，二手住宅价格环比下跌城市数量仍维持在60个左右，但跌幅普遍收窄。一线城市核心区域价格率先企稳，二三线城市仍处于探底过程。

二、区域与城市分化明显

二季度房地产市场的结构性特征更加突出。一线及部分强二线城市在政策松绑和需求释放带动下，市场活跃度明显提升。北京、上海、深圳、杭州、成都等城市二手房成交量环比增长15%—25%，改善型需求成为成交主力，120平方米以上户型成交占比升至32%。

弱二线及三四线城市则面临较大去化压力，广义库存去化周期仍超过30个月。部分城市通过收购存量商品房用作保障性住房、推行“以旧换新”等政策， marginal 改善市场预期，但效果尚未全面传导。

土地市场方面，二季度全国300城住宅用地成交面积同比下降约18%，央企、国企及优质民企拿地占比超过八成，热点城市核心地块溢价率有所回升，但整体土地财政依赖度继续下降。

三、企业端：融资改善与优胜劣汰并行

二季度，房地产企业融资环境边际改善。在“白名单”机制和经营性物业贷款政策支持下，优质房企银行授信额度有所增加，境内信用债发行规模同比增长约18%。但融资资源仍高度集中于未出险的头部国企和股份制房企，出险房企重组进展缓慢，行业出清仍在持续。

企业投资策略整体审慎，以销定投、聚焦核心城市成为主流。百强房企拿地金额中，一二线城市占比达到76%，比2025年同期提高8个百分点。代建、物业管理、长租公寓等轻资产业务成为部分房企转型重点。

四、政策效果与市场预期

二季度，中央及地方政策继续围绕“稳市场、防风险、促转型”发力。需求端，多地全面取消限购、降低首付比例至15%、下调房贷利率至历史低位（部分城市首套房贷利率已降至3.0%以下），并提高公积金贷款额度。供给端，城市房地产融资协调机制持续落地，“保交楼”专项借款使用范围扩大，收购存量商品房用于保障性住房的政策在多个城市试点。

从预期看，6月末购房者信心指数环比微升2.3点，但仍在低位徘徊。居民收入预期偏弱、房价上涨预期淡化仍是制约需求释放的主要因素。与此核心城市优质地块竞争加剧，显示部分市场主体对中长期市场持谨慎乐观态度。

五、下半年展望与建议

展望2026年下半年，房地产市场有望延续“跌幅收窄、城市分化、政策托底”的走势。预计全年商品房销售面积同比降幅将收窄至5%以内，开发投资降幅逐步趋稳。建议关注以下方向：

一是继续落实存量房贷利率调整和购房补贴政策，降低居民购房成本；二是加快推动收购存量房用于保障性住房，打通“以旧换新”链条中的堵点；三是支持优质房企合理融资需求，推动出险项目并购重组，防范系统性风险；四是引导行业向新发展模式转型，在城中村改造、保障性住房建设、城市更新中寻找增量空间。

2026年二季度房地产市场仍处于深度调整的后期阶段，市场企稳的基础尚不牢固，但随着政策效应进一步释放和宏观环境改善，行业有望在年内逐步走出底部。